ANALISIS OPTIMALISASI PEMANFAATAN GEDUNG DJUANDA ATAS RENCANA PEMINDAHAN IBU KOTA NEGARA DENGAN METODE HIGHEST AND BEST USE

Maruhum Tambunan

(Mahasiswa D-III PBB/Penilai Alih Program PKN STAN)

ABSTRAK

Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik Gedung Djuanda milik Kementrian Keuangan RI yang berada di Jl. Dr. Wahidin Raya No 1 Pasar Baru Kecamatan Sawah Besar Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta atas rencana pemindahan Ibu Kota Negara Indonesia. Data diperoleh melalui observasi dan studi pustaka. Analisis Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan dari suatu lahan untuk mendapatkan peruntukan maksimum sehingga didapat penggunaan terbaik dengan aspek-aspek yang dianalisis antara lain aspek fisik, aspek legal, aspek finansial dan produktivitas maksimum. Hasil dari penelitian ini didapatkan bahwa hotel merupakan alternatif tertinggi dan terbaik untuk didirikan pada lahan Gedung Djuanda ini dengan penambahan nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp54.482.689/m² dalam arti pemanfaatan lahan untuk kantor akan memberikan produktivitas lahan sebesar 52%.

Kata kunci – Highest and Best Use, Lahan, Properti Komersial

I. PENDAHULUAN

Pada tanggal 17 Juli 2019 Presiden Republik Indonesia ketujuh Joko Widodo resmi memilih Pulau Kalimantan sebagai Ibu Kota Indonesia menggantikan Jakarta yang sudah menjadi pusat Pemerintahan Republik Indonesia sejak tahun 1961. Alasan dipindahkannya ibu kota karena adanya ketimpangan pembangunan infrastruktur, ekonomi, dan pembangunan sumber daya manusia antar Pulau Jawa dan diluar Pulau Jawa ditambah permasalahan ibukota saat ini berupa kemacetan, banjir, sampah, tata kota yang buruk dan peningkatan jumlah urbanisasi yang setiap tahun semakin meningkat tanpa diikuti pembangunan infrastruktur dan pemberdayaan sumber daya manusia yang mencukupi.

Pada tanggal 26 Agustus 2019 Presiden Joko Widodo memilih lokasi di  Provinsi Kalimantan Timur lebih tepatnya di sebagian wilayah Kabupaten Panajam Paser Utara dan sebagian di Kabupaten Kutai Kartanegara sebagai tempat calon ibu kota baru. Lokasi ini dinilai telah memiliki infrastruktur relatif lengkap dan lokasi nya paling ideal karena berdekatan dengan kota-kota sekitar yang telah berkembang. Menurut Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas), calon ibu kota negara yang baru di Kalimantan Timur memiliki ketersediaan lahan hasil deliniasi, kuantitas sumber air, demografi penduduk, pertahanan hingga sosial budaya yang mendukung untuk dibangunnya sebuah Ibu Kota Negara (cnbcindonesia, 2019). Secara administratif, Bappenas mengatakan bahwa ada beberapa kantor instansi Pemerintahan berserta instansi penunjang yang akan dipindahkan ke Provinsi Kalimantan Timur. Instansi tersebut berupa :

· Istana dan Lembaga Eksekutif (Kementerian)

· Lembaga Yudikatif (MA, MK, dan KY)

· Lembaga Legislatif ( DPR, MPR, dan DPD)

· Lembaga Keamanan dan Pertahanan

· Bank Indonesia dan perbankan utama

· Kedutaan besar

· Perguruan tinggi, dan

· Lembaga-lembaga penelitian.

Menteri Keuangan Republik Indonesia Sri Mulyani menjelaskan, perpindahan instansi Pemerintahan dan instansi penunjang menyebabkan gedung-gedung kementerian atau lembaga yang sebelumnya ditempati akan ditinggalkan dan beralih fungsi. Perpindahan ibu kota negara akan menjadikan Jakarta sebagai kota yang fokus pada bidang bisnis, sehingga kantor-kantor Pemerintahan yang ditinggalkan sebagian akan dijual dan sebagian lagi akan dijadikan sebagai tempat usaha dengan skema disewa atau kerja sama operasi atau lainnya. Hal ini bertujuan agar aset-aset negara yang akan ditinggalkan nantinya akan dipakai untuk membantu pembiayaan pemindahan ibu kota baru di Provinsi Kalimantan Timur (cnnindonesia, 2019).

Gedung Djuanda yang berada di Jalan Dr. Wahidin Raya No 1 Pasar Baru Kecamatan Sawah Besar Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta merupakan Kantor Menteri Keuangan Republik Indonesia. Kantor menteri ini menjadi salah satu aset pemerintah yang terdampak akibat pemindahan ibu kota. Saat ini, Gedung Djuanda dijadikan sebagai kantor untuk para pegawai yang bekerja di instansi Kementerian Keuangan, namun dikarenakan adanya rencana dari pemindahan ibu kota negara, gedung ini tidak akan dimanfaatkan kembali atau status penggunaannya idle. Oleh karena itu, akan dianalisis tentang optimalisasi dan penggunaan tertinggi dan terbaik dari gedung ini. Analisis Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah atau tanah yang sudah dibangun, dimana secara fisik memungkinkan, didukung atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi. Singkatnya, analisis HBU adalah analisis data untuk menarik kesimpulan berdasarkan pemilihan di antara alternatif pengembangan yang dimungkinkan (Hidayati & Harjanto: 2014).

II. PENELITIAN TERDAHULU

Akmaluddin dan Utomo [1], analisis HBU dilakukan pada lahan di Jl. Gubeng Raya No.54 Surabaya seluas 1.150m2 . Alternatif yang dipilih antara lain apartemen, hotel, pertokoan dan perkantoran. Hasil dari penelitian ini diperoleh hotel sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan penambahan nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp67.069.980,31/m². 

Aziz dan Utomo [2], analisis HBU pada lahan gedung serbaguna Purnama di Jl. R.A Kartini Bangkalan seluas 600m² yang diasumsikan kosong. Alternatif yang dipilih termasuk dalam properti komersial antara lain apartemen, hotel dan perkantoran. Hasil dari penelitian ini diperoleh hotel sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan penambahan nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp4.086.635/m² dalam arti memberikan produktivitas lahan sebesar 253%.

Kevin dan Utomo [3], analisis HBU pada lahan di Jl. Tenggilis Timur 7 Surabaya seluas 13.523,55m². Alternatif yang dipilih antara lain apartemen, hotel, dan perumahan. Hasil dari penelitian ini diperoleh apartemen sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan kenaikan nilai lahan menjadi sebesar Rp4.656.281,14/m².

Mubayyinah dan Utomo [4], analisis HBU dilakukan pada lahan di Jl. Raya Dr. Sutomo No 79-81 seluas 820m². Alternatif properti komersial yang dipilih antara lain apartemen, hotel, perkantoran dan pertokoan. Hasil dari penelitian ini diperoleh hotel sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik dengan kenaikan nilai lahan menjadi sebesar Rp13.148.307/m².

III. METODOLOGI

Pada penelitian ini digunakan analisis Highest and Best Use sehingga didapatkan peruntukan bangunan yang terbaik untuk lahan Gedung Djuanda. Analisis Highest and Best Use dilihat dari segi aspek legal, fisik, finansial dan produktifitas maksimum. Peruntukan terbaik dilihat dari peningkatan nilai lahan tertinggi. Lokasi objek penelitian dapat dilihat pada Gambar 1. Beberapa variabel dan indikator penelitian dapat dilihat pada Tabel 1. Tahapan penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.

             Gambar 1. Lokasi Objek Penelitian

Gambar 2. Alur

IV. ANALISIS DAN HASIL

Hasil penelitian dari analisis highest and best use hingga didapatkan peningkatan nilai lahan tertinggi ini akan dijelaskan pada bab ini.

A. Analisa Aspek Fisik

Analisis terhadap aspek fisik yang akan ditinjau meliputi bentuk dan ukuran lahan, utilitas dan aksesibilitas.

1. Bentuk dan Ukuran Lahan

Lahan pada objek penelitian memiliki bentuk persegi panjang dengan luas lahan 20.416,25m². Bentuk persegi panjang tersebut memiliki fungsi agar mempermudah pada proses perencanaan pembangunan properti.

2. Pada lokasi objek penelitian memiliki utilitas yang sangat lengkap seperti jaringan air bersih, saluran air kotor, telepon, internet, dan listrik.

3. Aksesibilitas

Berdasarkan data dari data.jakarta.go.id, Jalan Dr Wahidin Raya merupakan jalur kolektor sekunder.

4. Kesimpulan Aspek Fisik

Ditinjau dari ukuran lahan, aksesibilitas, maupun utilitas dapat disimpulkan bahwa lahan objek penelitian layak secara fisik karena semuanya telah terpenuhi.

B. Analisa Aspek Legal

Analisis aspek legal dilakukan berdasarkan peraturan zonning dan RDTR DKI Jakarta yang tertuang didalam Peraturan DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.

1. Koefesien Dasar Bangunan (KDB)
   

2.Koefesien Lantai Bangunan (KLB)

3. Ketinggian Bangunan
Jumlah lantai maksimum sesuai RDTR DKI Jakarta yang diizinkan adalah sebesar 24 lantai. Sedangkan, Gedung Djuanda I dan II memiliki 20 lantai diatas tanah dan 1 lantai basemen. Sehingga, Gedung Djuanda I dan II layak sesai aspek legal karena memiliki tinggi bangunan kurang dari ketinggian maksimal.

4. Kesimpulan Aspek Legal
Berdasarkan hasil perhitungan dan analisis dari segi aspek legal, dapat disimpulkan bahwa lahan tempat objek penelitian seluas 20416,25 m² ini secara asumsi dapat didirikan bangunan komersial dapat berupa retail, hotel, apartemen maupun kantor dengan jumlah lantai adalah 24 lantai dan dengan luas dasar bangunan sebesar 3.372,5 m² serta luas lantai bangunan  54.250,5  m².

C. Aspek Finansial
Pada analisis aspek finansial ini yang perlu ditinjau adalah biaya investasi, pendapatan, pengeluaran dan cash flow atau arus kas.

1. Perencanaan Biaya Investasi
   Biaya investasi terdiri dari biaya tanah dan biaya bangunan yang dapat dilihat pada Tabel 2.

Tabel 2

Biaya Investasi

Sumber: Hasil Olahan Penulis

2. Perencanaan Pendapatan

Perencanaan pendapatan untuk tiap bangunan dilihat dari pendapatan sewa atau pendapatan jual dan service charge. Pendapatan tiap properti dapat dilihat pada Tabel 3.

                       Tabel 3

Pendapatan

Sumber: Hasil Olahan Penulis

 
3. Perencanaan Pengeluaran

Perencanaan pengeluaran terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya operasional terdiri dari biaya listrik, biaya air dan gaji pegawai. Pengeluaran tiap properti dapat dilihat pada Tabel 4.

Tabel 4

Pengeluaran

Sumber: Hasil Olahan Penulis

 
4. Analisis Arus Kas

Analisis arus kas dilihat dari pemasukan dan pengeluaran tiap tahun yang akan dijumlahkan sehingga didapatkan Net Operating Income atau pendapatan bersih tiap tahunnya. Setelah itu akan dicari NPV nya dengan cara NOI dikalikan dengan discount factor untuk mengubah nilai yang akan datang menjadi nilai sekarang Apabila NPV > 0 maka investasi dikatakan layak. Sebaliknya jika NPV <0 maka investasi dikatakan tidak layak. Hasil analisis kelayakan finansial dapat dilihat pada Tabel 5.

Tabel 5

Kelayakan Finansial

Sumber: Hasil Olahan Penulis

D.  Produktivitas Maksimum

Selanjutnya menghitung nilai lahan dari properti yang telah memenuhi aspek-aspek sebelumnya. Produktifitas maksimum dilihat dari kenaikan nilai lahan tertinggi yang dapat dilihat pada Tabel 6. Berdasarkan Tabel 6 dapat dilihat bahwa dengan didirikannya hotel akan didapatkan penambahan nilai lahan dari nilai awal sebesar Rp54.482.689/m² dalam arti pemanfaatan lahan untuk hotel akan memberikan produktivitas lahan sebesar 52%.

Tabel 6

Produktivitas Maksimum

Sumber: Hasil Olahan Penulis

V.  KESIMPULAN

Berdasarkan Analisis Highest and Best Use, diketahui bahwa dari 4 alternatif yang dimungkinkan untuk melakukan pemanfaatan atas gedung djuanda 1 dan 2 yaitu Retail, Hotel, Apartemen dan Office, dari keempat alternatif tersebut tiga memenuhi studi kelayakan HBU, namun alternatif Hotel memiliki tingkat produktivitas maksimum penggunaan lahan yang paling tinggi dengan kenaikan nilai lahan menjadi sebesar Rp54.482.689/m² dan presentasenya sebesar 52%.

DAFTAR PUSTAKA

[1]Akmaluddin,A., dan Utomo, C, 2013. “Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya.” Jurnal Teknik POMITS Vol. 2, No. 1.

[2]Aziz, C.N., dan Utomo, C. 2015. “Analisis Highest and Best Use Pada Lahan Gedung Serbaguna Purnama di Jl R.A Kartini Bangkalan.” Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 1, (2015), hal. D-51- D53.

[3]Kevin dan Utomo. 2017. ‘Analisis HBU pada lahan di Jl. Tenggilis Timur 7 Surabaya.’’ Jurnal Teknik ITS Vol. 6, No. 1.

[4]Mubayyinah, M., dan Utomo, C. 2012. “Analisis Highest and Best Use (HBU) Lahan “X” untuk Properti Komersial.” Jurnal Teknik ITS Vol. 1 No. 1.

[5]Hidayati dan Harjanto., 2016. “Konsep Dasar Penilaian Properti”. BPFE: Yogyakarta

[6]Colliers, 2017-2019. “Jakarta Property Market Report”. Colliers International: Jakarta.

[7]Movanita,  Ambaranie Nadia Kemala., 2019. Ibu Kota Baru di Kaltim, Instansi Apa Saja yang Akan Pindah?. Diambil dari https://nasional.kompas.com

[8]Tuner & Townsend. 2020. “International Construction Market Survey 2019”. Februari 2020. Diunduh dari https://www.turnerandtownsend.com/en/perspectives/international-construction-market-survey-2019/ Diakses pada 12 Maret 2021

[9]Pemerintah DKI Jakarta. 2012. “Peraturan Daerah No. 01 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta”. Jakarta

[10]Pemerintah DKI Jakarta. 2014. “Peraturan Daerah No. 01 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang DKI Jakarta”. Jakarta

[11]CNBC Indonesia. 2019. “Lengkap, Ini 5 Fakta Seputar Rencana Pemindahan Ibu Kota RI!”. Diambil dari:     https://www.cnbcindonesia.com/news/ 20190825093232-4-94406/lengkap-ini-5-fakta-seputar-rencana-pemindahan-ibu-kota-ri (diakses12 Maret 2021)

[12]CNN Indonesia. 2019., “Sri Mulyani Usul Jual Aset Negara Demi Pindah Ibu Kota”. Diambil dari : https://www.cnnindonesia.com /ekonomi/20190925200053-532-434039/sri-mulyani-usul-jual-aset-negara -demi-pindah-ibu-kota (diakses 12 Maret 2021)